2019年07月10日記載
住宅ローン、変動金利と固定金利どちらがベター?
金融に関する話題は、どれが正しくでどれが間違っているかはケースバイケースで必ずどれが正しいという共通解はない。個々人の状況によって最適解は変わる。たとえば住宅ローンにおいて変動金利にするか固定金利にするかの選択もその一つだ。

ご存知のとおり昨今の金利は超のつく低金利時代である。住宅ローンを組む側としては非常に有利な環境が揃っている。仮に住宅をキャッシュで買える現金資産を持っていても、あえてローンを組んで手元にあえて現金を確保し、その分を資産運用に回して金利以上の利回りを獲得することも選択肢としてアリだろう。

一言で低金利といってもあくまで年利である。35年の長期間の借り入れともなれば、いくら低金利時代とはいっても、複利によって累計金利は相当額に膨れ上がる。だから生涯金利の負担額を減すために、ローンを組む段階でできるだけ多く頭金を積んで借入額を極力減らすことで金利負担軽減を最優先で考える人は多い。

2019年時点の主な金融機関が設定する変動金利型住宅ローン年利は0.6~7%前後が相場だ。対する政府の住宅ローン減税の還元率は1%。つまりローンを組んで最初の10年間は住宅ローン減税のほうが金利よりも高い税金還付を受けられる計算が成り立つ。もちろん変動金利なので10年以内に突然金利が上昇する可能性はゼロではない。

将来、住宅ローン金利がどう推移するかは誰も正確に予想は不可能。とはいえ、昨今の米国状況や欧米の動向、そして日本経済の実態を見渡せば、来年から突然金利が跳ね上がる可能性は限りなく低いと考えるのが自然だろう。

そもそも来年のこともわからないのに10年先のことは全く予想できないのだから、今から金利上昇に怯えて高い固定金利を選択するよりも、金利が上がったらそのときに何かしらの対応すれば良いとドンと構えるべきだと私は考えている。

ネット上でローンについて書かれた情報を読んでみると、固定と変動、どちら意見が推奨しているかの観点だけでチェックすると、固定金利を推奨する記事のほうが多かった。固定金利を推奨する文章を読むと、おおむけ変動金利を選ぶ奴は「愚の骨頂」とか「アホがやること」などの変動金利をコケ落とす記事が目立つ。

どちらが適正解かは個人の状況によるだろう。住宅ローンを組んだことで手持ちの現金がカツカツになるような状況なら安心の固定金利を選ぶのも悪くないだろう。しかし住宅ローンを組んでも手元に多少の投資資金も確保できる状況なら全期間変動金利を選んで、残った手持ちの資金をつかって投資運用に回すほうが賢い選択だと私は考えている。

健全な投資戦略(米国株S&P500インデックス投資)で運用することで、誰でもほぼ確実に政策金利よりも高い利回りで運用できるのが米国マーケットである。ローン返済機関を使ってローン返済余力の一部を投資に回す。頑張って繰り上げ返済するよりも、金利を払ってでも資産運用したほうが結果的に勝ると考えている。

世界的金融緩和によって世の中のお金は毎年増え続けている。増えたお金を自分の手元に回すには株式投資が最適解となる。もし国内金利が上昇するようなことになったら、国内景気が拡大しているか、インフレが加速しているかなど、金利以上の利回りを確保できる経済状況担っている可能性が高い。

つまり金利上昇に怯えている暇があったら、金利上昇局面を資産運用で金利以上の利回り拡大に期待をかけるほうが建設的な発想と考えている。

繰り返すが、この方法が使えるのはあくまで住宅ローンを組んでも投資できる現金資産を持てる方に限った話である。逆説的にいえば、もし住宅ローンを組んだことで手持ちの現金が大きく減って、生活費だけで毎日の生活が苦しくなるようなら住宅なんて買うべきではない。

無理してたくさん頭金を積んでローンを組むのは賢い選択肢とはいえない。無理のない毎月の返済額を先に割り出してから、残りどれだけ頭金が入れるかを決めるべきだ。毎月返済可能な範囲内で借りられるだけ借りる。できるだけ手持ちに現金を残してその分を投資に回しで金利以上の利回りを確保する。

もちろん投資なので一時的に損失することもある。しかし米国株S&P500インデックス投資でローン返済期間分長期投資で運用すれば、最低でも金利以上の利回りは確保できるに違いない。

運用で得られる複利の力は、ローンの累計金利を遥かに上回ることができるだろう。もしどちらも無理なら自己資金余力ができるまでマイホーム購入をしばらく諦めるべきだ思っている。

【本日(7/10朝)の株式資産】
日本航空 ▲146,700円→▲184,000円(↓)100株買付(900→1000株)
アライドアーキテクツ ▲134,000円→▲162,000円(↓)
すかいらーくHD +15,100円→+16,600円(↑)
大塚家具 +3,000円→▲2,000円(↓)

AT&T +1892ドル→+1608ドル(↓)
British American Tobacco ▲678ドル→▲1260ドル(↓)
Boeing ▲354ドル→▲225ドル(↑)
3M ▲890ドル→▲1072ドル(↓)50株買付(50→100株)
NextEra Energy +636ドル→+607ドル(↓)
American Airlines +1625ドル→+1410ドル(↓)

JAL株、最後の一枚を買い増しした。比較的低い指値で注文したつもりだったが、あっというまに約定した。その後も株価は下がり続けた。

JALもアライドアーキテクツもこれで完全塩漬けモードに突入。ここまでくると死んだふりしてジット上がるまで待つしかない。JALは区切りの1000株。株価1円の値動きで1000円の資産価値が変動する。つまり株価が184円上がれば含み損がゼロになる。たった184円だが、とてつもなく上にある遠い存在に感じる。

【累計損益】
日本株 ▲132,108円(↓)
米国株 +4135ドル(↓)


コラムワード検索
表示件数
ワード検索
本コラムに関する意見
Twitterにて受け付けます @megahit_jp